Dieser Teil unserer Webseite behandelt alle relevanten Fragen, die sich im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie in Thailand stellen. Natürlich liegt der Schwerpunkt der Gedanken dieser Seite beim Kauf eines Hauses in einem Wohnprojekt. Doch auch für alle anderen Wohnformen wird es die eine oder andere nützliche Information bieten, die Ihnen hoffentlich weiter helfen wird.
Generelles
Am Anfang steht der Traum. Der Traum vom Leben in den Tropen. Den kalten Wintern Europas endlich entfliehen und das Leben in vollen Zügen geniessen.
Damit der Traum vom Hauskauf in Thailand nicht zu einem Albtraum wird, gilt es jedoch einige Punkte zu beachten:
Haus oder Wohnung
Grundsätzlich müssen Sie sich entscheiden, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen.
Die Wohnung hat den oft gehörten Vorteil, dass man einfach den Schlüssel drehen kann und fertig. Man muss sich um nichts Sorgen machen während der Zeit wo man im Ausland weilt.
Doch wollen Sie tatsächlich dem kalten Europa entfliehen um danach den ganzen Tag in klimatisierten Räumen zu verbringen? Abgesehen davon, dass Sie sich zwar um nichts kümmern müssen während Ihrer ABWESENHEIT, dafür aber umso mehr während Ihrer ANWESENHEIT. Nämlich um den Lärm aus Nachbars Wohnung, der zufälligerweise nicht exakt denselben Tagesablauf wie Sie hat.
Ort
Haben Sie diesen grundsätzlichen Entscheid einmal getroffen, stellt sich die Frage nach dem Ort. Soll es mitten in der Stadt, ein wenig ausserhalb, oder gleich ganz auf dem Lande sein.
Nun, ganz auf dem Lande fällt auf jeden Fall weg. Nur die wenigsten auswanderungswilligen Europäer werden dort glücklich werden. Zu bescheiden das Angebot welches Sie dort antreffen um dauerhaft eine glückliche Zeit zu verbringen.
Bleiben die Städte und allenfalls die Agglomerationen. Bangkok, Chiang Mai, Hua Hin, Phuket., Pattaya und Samui. Dies sind so in etwa die Orte wo das Leben in Thailand für ein Farang-Ehepaar angenehm gestaltet werden kann.
Bangkok
Bangkok als Millionen-Metropole ist unheimlich faszinierend. Diese Stadt steht niemals still und es ist immer wieder ein prickelndes Abenteuer die Hauptstadt zu besuchen und zu entdecken. Dort zu wohnen, es sei denn Sie arbeiten in Thailand, ist dann aber doch eher ein wenig mühsam. Der Erholungsfaktor kommt in Bangkok eindeutig zu kurz.
Chiang Mai.
Eine wunderschöne Gegend, allerdings leidet Chiang Mai unter einer permanenten Smog-Glocke und ist in der kalten Jahreszeit doch empfindlich kühl. Hier kann es schon auch einmal Temperaturen um den Gefrierpunkt geben.
Hua Hin
Sehr beliebt bei europäischen Rentnern, wahrscheinlich vor allem weil es die Sommerresidenz des Königs ist und dies einem das Gefühl von Sicherheit gab. Hua Hin wird aber schnell ein wenig langweilig und das Angebot in jedwelcher Hinsicht ist eingeschränkter als in anderen Städten.
Phuket
Eine tolle Insel. Jet Set pur und alles ist möglich. Sicherlich der mondänste Ort Thailands. Leider ist diese Insel auch sehr teuer. Land zu ergattern gibt es nur noch für sehr gut betuchte und auch die Lebenshaltungskosten sind auf Phuket einiges höher als anderswo in Thailand.
Pattaya
Pattaya - Der Sündenfall Thailands. Das ehemalige Fischerdorf hat sich in den letzten 30 Jahren vom verschlafenen Nest zur beinahe Millionenstadt gewandelt. Längst nicht so schlecht wie Ihr Ruf bietet die Stadt Pattaya mit Sicherheit das beste Preis-/Leistungsverhältnis in Thailand. Silverhill-Residence hat sich für die Umgebung von Pattaya entschieden, weil es hier unserer Meinung nach das beste Gesamtpaket in Thailand gibt. Nirgendwo in Thailand haben Sie ein derartiges Angebot auf kleinstem Raum.
Ausserdem ist die Region um Pattaya ein wahres Paradies für Golfer. Mehr als zwanzig traumhafte Golfplätze sind in einem Umkreis von nur gerade fünfzig Kilometern zu erreichen.
Samui
Eine wunderschöne Insel um Urlaub zu machen. Um dort auf Dauer leben zu können müssen Sie aber schon ein ausgeprägter Meerfan sein. Ansonsten gibt es dort nicht allzu viel zu erleben
Suche nach dem Traumhaus
Nachdem nun die Fragen der Wohnform und des Wohnortes geklärt sind, gilt es die passende Immobilie seiner Träume zu finden.
Also am besten ein Auto mieten und los geht's. Nehmen Sie sich Zeit und besichigen Sie möglichst viele Objekte. Vergleichen Sie die Angebote genau. Damit der Werbepreis möglichst tief gehalten werden kann, werden in Thailand oftmals Häuser sehr karg ausgebaut angeboten. Da fehlt dann bei der ersten Preisangabe oftmals die Küche, der Pool, die Aircon's usw. usw. Sehr oft wird dann ein vermeintliches Schnäppchen im Nachhinein zur teuren Sache.
Ob Sie diese Erkundungstouren mit oder ohne Makler machen wollen, liegt in Ihrer Entscheidung. Bedenken Sie einfach, dass der Makler vorwiegend seine eigene Provision im Kopf hat und nicht unbedingt Ihr persönliches, langfristiges Glücksgefühl.
Hat man sich dann endlich für das Traumhaus seiner Wahl entschieden, gehen die rechtlichen Abklärungen los.
Landbesitz
In Thailand werden Sie mit der unverrückbaren Tatsache konfrontiert, dass Landerwerb durch Ausländer nicht erlaubt ist. Dieses Gesetz hatte lange Zeit auch durchaus seine Berechtigung. Sämtliches Bauland in Thailand wäre seit langer Zeit bereits unter ausländischer Kontrolle und die Thais wären sozusagen die Mieter im eigenen Land. Es sei der Vergleich erlaubt, dass ähnliche Restriktionen auch in Ihrem Heimatland bestehen oder zumindest lange Zeit bestanden haben.
Seit geraumer Zeit sind nun jedoch Bemühungen im Gange diese Einschränkung ein wenig zu lockern. Im Gespräch ist unter anderem, dass Ausländer zum Eigengebrauch Land bis zu einer Maximalgrösse von einem Rai (1’600m2) in eigenem Namen kaufen können. Der Druck auf Thailand in dieser Landbesitzfrage etwas nachzugeben wird grösser, erlauben doch andere Länder Südostasiens immer mehr den Grundbesitz für Ausländer. Bereits gibt es auch einige Ausnahmeregelungen die den Landerwerb durch Ausländer ermöglichen. Diese Hürden sind aber für unsere Zielkundschaft dermassen hoch, dass an dieser Stelle nicht darauf eingegangen wird.
Warum nun also hat es in Thailand trotzdem Tausende von Expats die sich Eigenheimbesitzer nennen? Und weshalb bieten wir in Silverhill trotzdem Häuser zum Verkauf an? Die Antwort ist einfach. Nicht nur natürliche Personen dürfen Grundstücke und Immobilien in Thailand erwerben, sondern auch juristische Personen. So wird also eine Company Ltd. (GmbH) gegründet und diese Company ist fortan Eigentümer des Grundstückes für welches man sich entschieden hat. Diese Company muss nach thailändischem Gesetz jedoch wiederum zu mindestens 51% durch Thailändische Staatsbürger gehalten werden. Das heisst auch in diesem Falle „besitzt“ der Ausländer dieses Land nicht mit einer Mehrheit. An dieser Stelle aber einige Gedanken zum Besitz von Land. Die Natur des Gegenstandes bringt es mit sich, dass man Land eh nicht besitzen kann. Sie können bei einem allfälligen Umzug „Ihr“ Land ja nicht in eine Kiste packen und mitnehmen. So wird es also immer so sein, dass Sie sich von Ihrem Grundstück trennen müssen, wenn Sie nicht mehr gewillt sind es persönlich zu nutzen. Das wichtige Kriterium ist also nicht etwa der Besitz des Landes, sondern dass Sie als Käufer einer Landparzelle DIE KONTROLLE über dieses Land haben. Mit 49% Anteilsscheinen einer Firma, übrigens egal wo auf der Welt sich diese Firma befindet, werden Sie diese Kontrolle aber haben. Stellen Sie sich vor, Ihnen gehören 49% der Aktien der UBS oder der Deutschen Bank. Wer denken Sie wird die Geschicke dieser Firma bestimmen? Wer wird den CEO wählen?
Dumm natürlich nur wenn Sie sich dazu entscheiden die restlichen 51% der Aktien in die Hände eines Einzelnen oder einer möglichen gemeinsamen Interessengruppe zu geben. Teilen Sie jedoch diese 51% auf mehrere Personen, die untereinander keine Beziehungen haben, und setzen Sie sich als alleinigen geschäftsführenden Direktor ein, dann haben Sie eben genau diese KONTROLLE über Ihr Grundstück in Ihren eigenen Händen.
Leasehold
Eine andere Variante stellt die Möglichkeit des Leasehold’s dar.
Dies ist mit dem Baurecht in Europa zu vergleichen. Sie vereinbaren also mit dem Besitzer des Landes ein unwiderrufliches Bleibe- und Nutzungsrecht an dem Grundstück Ihrer Wahl. Die maximale Zeitdauer für solch eine Langfristmiete beträgt 30 Jahre. Diese Vereinbarung zwischen Landbesitzer und Leasenehmer wird im offiziellen Grundbuch der Gemeinde eingetragen und schützt den Leasenehmer auch bei einem allfälligen Weiterverkauf des Landes an einen neuen Besitzer. Leasehold ist die einzige Vertragsform, mit welcher der ausländische Nutzer des Landes vom thailändischen Gesetz vollumfänglich geschützt wird. Oftmals wird in einem separaten Zusatzvertrag eine Verlängerungsmöglichkeit von weiteren 30 Jahren zugesichert. Dieser Zusatzvertrag wird zwar nicht im Grundbuch eingetragen, wohl aber bei der Gemeinde hinterlegt. Auch dieser Verlängerungsvertrag ist hiermit also äusserst rechtssicher.
Leasehold-Verträge sind veräusserbar und vererbbar.
Egal ob Sie sich für Kauf oder Lease eines Hauses entschieden haben. Die folgenden Tips gelten für beide Vertragsformen
Landtitel in Thailand
In Thailand gibt es eine Vielzahl von verschiedenen Landtiteln. Für einen Ausländer empfiehlt es sich jedoch DRINGENDST sich ausschliesslich für Grundstücke zu interessieren, die mit dem Landtitel der höchsten Kategorie, dem sogenannten Chanod, ausgestattet sind. Nur bei diesem Landtitel sind die Grenzen zur Nachbarparzelle mit GPS-Daten versehen und deshalb jederzeit absolut nachvollziehbar. Bei allen anderen Landtiteln besteht ein zu grosses Risiko in Zukunft mit dem Nachbarn in Rechtsstreitigkeiten verwickelt zu werden.
Lassen Sie sich auf jeden Fall vor dem Kauf oder Lease einer Immobilie in Thailand dieses Chanod zeigen bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Die Tatsache, dass der Verkäufer dieses Chanod physisch vorzeigen kann zeigt, dass dieses Grundstück nicht finanziell belastet ist.
Ein mit einer Hypothekarschuld belastetes Chanod ist nämlich immer im Besitz des Gläubigers. Das physische Vorhandensein dieses Landtitels zeigt somit die finanzielle Potenz und Seriösität, die hinter einem Projekt steht
Sämtliche Lasten (nicht nur finanzieller Art), die auf einem Grundstück bestehen, sind auf dem Chanod aufgeführt und rechtlich bindend. Überprüfen Sie dieses Dokument also genau, bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie in Thailand entscheiden.
Development-Lizenz
Sollten Sie sich für ein Wohnprojekt wie zum Beispiel Silverhill-Residence entscheiden, vergewissern Sie sich, dass eine rechtsgültige Development-Lizenz diesem Projekt zugrunde liegt. Die Development-Lizenz ist die offizielle Erlaubnis der Thailändischen Behörden ein Wohnprojekt zu realisieren. Nur diese Lizenz gibt Ihnen die Gewissheit, dass alle Grundstücke mit dem oben erwähnten Chanod ausgestattet werden oder bereits sind. Diese Lizenz wird nur erteilt, wenn die gesamte Infrastruktur des Villages bereits erstellt ist, oder aber der Betrag, der zur Fertigstellung der Infrastruktur benötigt wird, in Form einer Bankgarantie bei den zuständigen Behörden hinterlegt wurde. Zur Infrastruktur, die zwingend vorgeschrieben ist, gehören sämtliche Erschliessungen, die zum eigenständigen Betrieb eines jeden Grundstückes notwendig sind. Darunter fallen:
Anschluss des Wohnprojektes an eine öffentliche Strasse
Anschluss jedes einzelnen Grundstückes an eine Strasse innerhalb des Villages
Anschluss des Wohnprojektes an die öffentliche Kanalisation
Anschluss jedes einzelnen Grundstückes an das interne Kanalisationsnetz des Villages
Anschluss des Wohnprojektes an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung
Erschliessung jeder einzelnen Parzelle mit Strom und Wasser
Erstellen einer Umgebungsmauer rund um das Wohnprojekt
Das Vorhandensein einer Developmentlizenz in einem Wohnprojekt ist also eines der wichtigsten Dinge, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Thailand überprüfen sollten. Fehlt diese Lizenz, lassen Sie am besten die Finger von diesem Grundstück.
